União Europeia prepara lei para restringir Airbnb na crise da moradia

União Europeia prepara lei que permite restringir Airbnb e aluguéis de curta duração onde a moradia ficou inacessível; critério será a relação entre preço dos imóveis e renda das famílias

O Airbnb e outras plataformas de aluguel de imóveis por curto prazo enfrentam novas restrições na Europa. A Comissão Europeia apresentará na próxima quarta-feira (9) a Lei da Moradia Acessível, proposta que estabelece critérios comuns para que autoridades nacionais e locais limitem o aluguel de curta duração em áreas onde a escassez de moradia se agravou — e que busca alinhar, em todo o continente, regras que cidades como Paris, Barcelona e Veneza já vinham adotando por conta própria. O texto, a ser apresentado pela vice-presidente da Comissão, Teresa Ribera, precisará ser debatido pelos países-membros e pelo Parlamento Europeu antes de virar lei. As informações são da Folha de S.Paulo.

A iniciativa responde a uma crise que mobiliza sobretudo os jovens europeus, os mais afetados pelo aumento dos aluguéis em cidades turísticas — onde parte expressiva dos imóveis migrou do mercado residencial para as plataformas de hospedagem. Protestos contra o turismo de massa e a especulação imobiliária se multiplicaram em capitais e cidades históricas nos últimos anos.

O critério: preço da casa dividido pela renda

A proposta define o que constitui uma escassez habitacional capaz de justificar restrições. As autoridades "devem avaliar a pressão imobiliária na área em questão com base na relação preço/renda e seu crescimento ao longo do tempo, juntamente com outros indicadores que permitam demonstrar que é improvável que a pressão imobiliária diminua no futuro", diz o projeto. "A relação preço/renda mede a acessibilidade da moradia ao comparar o custo de aquisição de uma habitação com a renda do domicílio ou da população que se espera que a adquira."

Além desse índice, as autoridades devem avaliar o crescimento populacional e as tendências de oferta e demanda por moradia. Qualquer medida, diz o texto, deve ser não discriminatória, proporcional e de interesse público — condições que buscam evitar contestações judiciais e garantir que as restrições atinjam de fato áreas em crise, e não sirvam de pretexto para proteger hotéis da concorrência.

Para Adriano Jose Reis Martins, editor do portal, o mérito da proposta está no método. "Barcelona proibiu, Paris limitou, Veneza taxou — cada cidade do seu jeito, com a plataforma processando cada uma separadamente. A União Europeia está dizendo: aqui está o critério, preço sobre renda, crescimento, oferta e demanda. Se a área se enquadra, pode restringir; se não, não. É a diferença entre política pública e improviso. E é exatamente o que cidades brasileiras como Florianópolis, Rio e São Paulo ainda não têm", avalia.

Limites, não proibições

O projeto sugere que limites quantitativos — número máximo de imóveis ou de noites por ano — em áreas com crise imobiliária, ou regras de isenção retroativa que permitam a quem já opera continuar sob as normas existentes, "podem ser mais adequados do que uma proibição de aquisições ou uso de imóveis". É uma sinalização de que Bruxelas prefere regular a proibir, e de que pretende proteger o pequeno proprietário que aluga um quarto ou um apartamento para complementar renda, distinguindo-o do investidor que converte prédios inteiros em hospedagem.

O que as cidades já fizeram

A proposta chega depois de anos de medidas locais. Barcelona anunciou a eliminação de todas as licenças de aluguel turístico até 2028; Paris limita o número de noites que um imóvel pode ser alugado por ano e exige registro; Veneza cobra taxa de entrada de turistas e discute limites a hospedagens; Amsterdã, Lisboa e Berlim adotaram registros obrigatórios, tetos e proibições em bairros específicos. O resultado foi um mosaico de regras que as plataformas contestam, com argumentos de livre circulação de serviços dentro do mercado único europeu.

A lei da Comissão tenta encerrar essa disputa dando base jurídica comum às restrições — desde que atendam ao critério de pressão imobiliária comprovada.

O registro obrigatório de anúncios, já em vigor em vários países por regulamento europeu anterior, é a base que permite aplicar esses limites: sem saber quantos imóveis estão nas plataformas e de quem são, nenhuma autoridade consegue distinguir o proprietário ocasional do operador profissional. A nova lei se apoia nesse cadastro para tornar as restrições verificáveis.

A resposta das plataformas

O grupo de lobby CCIA, que reúne empresas de tecnologia entre as quais o Airbnb, afirmou que a Comissão deveria monitorar as restrições nacionais e locais e resistir a medidas desproporcionais. "Sem verificações de proporcionalidade que possam ser aplicadas, a Lei da Moradia Acessível não beneficiará ninguém: nem os proprietários que alugam um quarto para ajudar a pagar as contas, nem as regiões e setores que dependem do turismo", disse o grupo.

O argumento das plataformas tem dois eixos: o aluguel de curta duração é fonte de renda para famílias comuns, e o turismo que ele viabiliza sustenta economias locais. O contra-argumento dos governos é que, em muitas cidades, a maior parte dos anúncios pertence a operadores profissionais com dezenas de imóveis, e que o turismo que expulsa o morador acaba destruindo o que o turista veio ver.

Na leitura de Jaime Fernando Reis Martins, editor do portal, os dois lados têm razão em parte. "O aposentado que aluga o quarto vago para pagar remédio existe, e proibir isso é injusto. O fundo que comprou trinta apartamentos no centro de Lisboa para virar hotel disfarçado também existe, e não regular isso é destruir a cidade. A lei europeia tenta separar os dois com um critério objetivo. Se conseguir, vira modelo mundial. Se virar só mais uma camada de burocracia, as cidades vão continuar proibindo por conta própria", observa.

Por que a moradia virou a crise da Europa

A pressão sobre a moradia nas cidades europeias tem várias causas — juros baixos que inflaram preços na década passada, migração para centros urbanos, construção insuficiente, compra de imóveis como investimento —, e o aluguel de curta duração é uma delas, particularmente visível em bairros históricos. Em cidades como Lisboa e Barcelona, estudos apontam que a concentração de anúncios de curta duração se correlaciona com aumento de aluguéis residenciais e saída de moradores. Para os jovens, a combinação de salários estagnados com aluguéis crescentes tornou a emancipação impossível em muitas capitais.

O que muda para quem viaja e para quem aluga

Se aprovada, a lei não proíbe o Airbnb na Europa. Permite que cidades com pressão imobiliária comprovada limitem o número de imóveis ou de noites, exijam registro e imponham regras — o que já acontece em muitas delas. Para o turista, a tendência é de menos oferta e preços mais altos em destinos saturados, e de redistribuição para bairros e cidades menos pressionados. Para o proprietário, a diferença estará em ser pequeno e ocasional — provavelmente protegido — ou profissional e em escala, alvo das restrições.

Lições para o Brasil

O debate europeu ecoa em cidades brasileiras com forte turismo e pressão imobiliária. Florianópolis, o litoral paulista, o Rio de Janeiro e centros históricos do Nordeste vivem versões do mesmo fenômeno — imóveis convertidos em hospedagem, moradores deslocados, condomínios em conflito com hóspedes rotativos. A regulação, no Brasil, é fragmentada: decisões judiciais sobre condomínios, leis municipais isoladas, ausência de registro nacional. Um critério objetivo como o europeu — pressão imobiliária medida por preço sobre renda — daria às prefeituras base para agir sem depender de caso a caso.

Para Thiago Baptista Martins, editor do portal, a Europa está um passo à frente. "Bruxelas vai discutir por meses, as plataformas vão lutar, e no fim sai uma lei com critério. No Brasil, o Airbnb é regulado por síndico e por juiz, cada um do seu jeito. A pergunta que a Europa está respondendo — quando o turismo passa a expulsar quem mora — é a mesma que Florianópolis e Rio precisam responder. Copiar o critério europeu, adaptado à renda brasileira, seria o começo", analisa.

A Lei da Moradia Acessível será apresentada pela Comissão Europeia em 9 de setembro. O processo legislativo no Conselho e no Parlamento Europeu deve se estender por 2027.